不動産の収益化・流動化のための各種手法の得失と税務。　そのⅡ

２．所有土地・建物を収益物件に買い替えて賃貸
好立地の物件で不動産としての価値は高いが却ってこれが災いし、賃料の絶対額が高くなるため借り手が付き難いとか、借り手側負担能力に合わせて値下げすれば不動産価値に見合った収益利回りが挙げられないと言ったケースがある。こうした場合には複数の物件に買換え、一部は自己の居住用とし、一部は賃貸に回すプランである。但し、税制上の優遇措置の適用範囲は限られる。
個人の不動産買換え特例は、居住用から居住用、事業用から特定事業への買換えにしか認められない。内容も単なる税支払の繰延に過ぎない。一般には、３千万円特別控除や軽減税率適用を選択した方が有利となる。

３．所有土地を一般定期借地契約により賃貸
利用度の低い不動産を収益化したいが老朽化等に因り賃貸物件としては不向き。建替えて賃貸するとなれば、新たに借入返済や空室等の事業リスクが発生する。こうした場合には、土地を手放すことなく長期間（５０年以上）に亙り安定的に地代が収受できる一般定期借地契約に拠る賃貸が有用である。保証金・権利金・前受地代などの形で纏まった一時金を収納することも可能。反面デメリットとしては、長期に土地利用が拘束されるとか総じて地代水準が低いと言った点が挙げられる。
使途が自用地から定期借地権付き宅地に変更され、相続税評価額が下がる。残存期間や一時金の有無に応じ、評価は異なる。この他に、住宅用地となれば一定面積につき固定資産税・都市計画税の負担調整措置が適用される。（課税標準が６分の１又は３分の１に圧縮）

４．サブリース方式で業者に一括賃貸
事業者が不動産所有者から長期に一括賃借して第三者に転貸する契約だが（所有者に空室リスクが無くなる）、幾つかの制約や留意点がある。先ず規模や設備が事業者の要件に適った物件に限定されるので、貸家の新築や改修が必要となることがある。次に個別契約の内容にも拠るが、必ずしも全期間に亙って約定の賃料収入が保証される訳ではない。過去の判例でも、サブリース契約で当初約定賃料の減額請求が認められたことが有る。賃料は相場の８～９割に抑えられる。
税務上の取り扱いは１と同様。